强二线城市房地产趋势与挑战丨智库

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摘要：中房智库研究员? 中央财经大学? 汪轶轩 中房智库 苏志勇 21世纪过去的20年是我国城市化高速发展的20年，人口向一二线城市聚集推动了城市经济发展，也对城市配套基础设施、公共资源

中房智库研究员?中央财经大学? 汪轶轩

中房智库 苏志勇

21世纪过去的20年是我国城市化高速发展的20年，人口向一二线城市聚集推动了城市经济发展，也对城市配套基础设施、公共资源的承载力以及房地产市场带来不小的压力。在北上广深四大一线城市人口和城市承载能力趋于饱和的情况下，近年来以杭州、成都、武汉等为代表的强二线城市迎来快速发展周期，并成为房地产市场竞争的战略要地。

在以人为核心的新型城镇化背景下，这些强二线城市一方面要吸引人才、布局产业，保持强大的经济发展活力，另一方面也要面对人口流入对房地产市场带来的巨大压力，城市住房问题日益突出，稳地价、稳房价、稳预期任务艰巨。本文选取杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等有代表性的10个强二线城市（有机构和媒体也将这些城市列为“新一线”城市），通过对其经济发展、人口规模和房地产市场现状等因素的分析，探索这些强二线城市的市场发展趋势和面临的挑战。

一、强二线城市的发展优势

1.地理位置优势明显

从地理位置上来看，这10个二线城市均处于我国发展水平较高的地区，例如杭州、南京、苏州、天津等位于长三角、京津翼等发达的城市圈，受益于长三角一体化和京津冀协同发展的国家战略，居民购买力强，房地产业市场发展成熟，房地产业发展处于全国领先水平。而武汉、成都、长沙、重庆、郑州则作为中西部核心城市，拥有丰富的要素资源和完善的基础设施，房地产市场发展迅猛。“十四五”规划纲要提出，推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协同联动、特色化发展，这些强二线城市或处于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈，在推进新型城镇化过程中处于区域核心地位，在政策上会迎来更多利好。

例如在“十四五”规划纲要中提出，“推进成渝地区双城经济圈建设，打造具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，提升关中平原城市群建设水平，促进西北地区与西南地区合作互动”,这一区域协同发展战略将进一步推动重庆、成都、武汉、西安等中西部城市的发展。

2.经济发展强劲

数据来源：中房智库根据公开资料整理

这10个强二线城市不仅具有地理位置优势和国家政策的大力支持，同时在经济、人口、房地产发展方面在所处区域乃至全国具有领先优势。

城市经济发展已纳入我国“十四五”规划中经济社会发展的主要参考指标，城市的经济发展关系到我国经济社会建设目标的完成和实现。2020年受疫情影响，中国经济增速出现明显下滑。在强二线城市中武汉作为疫情中心受冲击最大，GDP增速为-4.7%，其他9个强二线城市除天津外GDP增速在3%以上，远超全国2.3%的总体增速水平，显示出强劲的韧性。虽然西安在10个强二线城市中GDP总量排名垫底，但GDP增速却位居全国50强城市第二位，达到5.2%,仅次于厦门（5.7%）。

在GDP总量上，10个强二线城市GDP总量均超万亿元，10个城市GDP总和达到15.76万亿元，占全国总量的15.5%。重庆2020年以亿元排在强二线城市之首，仅次于北上广深四大一线城市，位列第五；苏州以亿元居于强二线城市第二位，成都、杭州、武汉、南京、天津紧随其后；长沙和郑州GDP排名不及宁波、青岛、无锡，西安则排在佛山、泉州、济南、合肥和南通之后。

3.城市人口增长迅猛

一线城市人口和城市承载能力趋于饱和，为强二线城市人口聚集和产业发展带来机会。特别是2014年国务院出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，推动了人口要素在城市间的流动，强二线城市顺势开启一轮又一轮的“抢人大战”。据统计，2010~2019年这10个强二线城市人口净流入达到1464.23万人，其中郑州、成都、长沙、武汉、杭州、西安、天津、重庆等八个城市10年间的城市常住人口增量均超百万。从2017年到2019年3年的数据看，西安常住人口净增128.87万，杭州净增117.2万，重庆净增75.89万。

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文章来源：《智库时代》 网址: http://www.zksdbjb.cn/zonghexinwen/2021/0418/1098.html

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